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国家税务总局
国税发〔2006〕187号
国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知
各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局，西藏、宁夏自治区国家税务局：
为进一步加强房地产开发企业土地增值税清算管理工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及有关规定，现就有关问题通知如下：
一、土地增值税的清算单位
土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。
开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。
二、土地增值税的清算条件
（一）符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：
1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的；
2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的；
3.直接转让土地使用权的。
（二）符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：
1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；
2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；
3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；
4.省税务机关规定的其他情况。
三、非直接销售和自用房地产的收入确定
（一）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产, 其收入按下列方法和顺序确认：
1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；
2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
（二）房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。
四、土地增值税的扣除项目
（一）房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额，应根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条的规定执行。除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。
（二）房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。具体核定方法由省税务机关确定。
（三）房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：
1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；
2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；
3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。
（四）房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。
房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。
（五）属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。
五、土地增值税清算应报送的资料
符合本通知第二条第（一）项规定的纳税人，须在满足清算条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续；符合本通知第二条第（二）项规定的纳税人，须在主管税务机关限定的期限内办理清算手续。
纳税人办理土地增值税清算应报送以下资料：
（一）房地产开发企业清算土地增值税书面申请、土地增值税纳税申报表；
（二）项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料；
（三）主管税务机关要求报送的其他与土地增值税清算有关的证明资料等。
纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》。
六、土地增值税清算项目的审核鉴证
税务中介机构受托对清算项目审核鉴证时，应按税务机关规定的格式对审核鉴证情况出具鉴证报告。对符合要求的鉴证报告，税务机关可以采信。
税务机关要对从事土地增值税清算鉴证工作的税务中介机构在准入条件、工作程序、鉴证内容、法律责任等方面提出明确要求，并做好必要的指导和管理工作。
七、土地增值税的核定征收
房地产开发企业有下列情形之一的，税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税：
（一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；
（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；
（三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；
（四）符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；
（五）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。
八、清算后再转让房地产的处理
在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。
单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积
本通知自2007年2月1日起执行。各省税务机关可依据本通知的规定并结合当地实际情况制定具体清算管理办法。
二○○六年十二月二十八日
附件：
土 地 增 值 税 清 算 税 款 鉴 证 报 告
公司（所）
年 月 日
[2007]土增鉴字 号
单位：
我们接受委托，对贵单位转让“ ”项目取得的收入应缴纳的土地增值税进行了查证。我们查证的依据是《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及《实施细则》、国家税务总局国税发[2006]187号文件及相关的政策规定，并参照《中国注册会计师独立审计准则》对贵公司所提供的凭证、帐册、财务会计报告、有关纳税资料和数据实施了我们认为必要的审计程序，同时还包括查阅、核对施工图纸及恰商资料、查看现场。贵单位对所提供的会计资料、纳税资料的真实性、合法性和完整性负责。我们的责任是出具客观公正的审计报告。
经审核，贵单位“ ”项目：
取得转让房地产收入为 元；
其中：1、现金收入 元；
2、实物收入 元；
3、其他收入 元；
扣除项目总金额为 元；
其中：1、取得土地使用权所支付的金额为 元；
2、开发土地和新建房及配套设施的成本为 元；
3、开发土地和新建房及配套设施的费用为 元；
4、旧房及建筑物的评估价格为 元；
5、与转让房地产有关的税金为 元；
6、从事房地产开发的纳税人加计扣除额为 元；
7、财政部规定的其他扣除项目金额 元；
增值额为 元；
增值额与扣除项目金额之比 %；
应缴土地增值税税额为 元；
免缴土地增值税税额 元；
已缴土地增值税税额为 元；
项目竣工清算应补（退）土地增值税税额为 元。
特此报告
附表：
1、《土地增值税纳税鉴证表》
2、《土地增值税项目登记表》
3、《土地增值税缴款情况汇总表》
4、《房地产转让收入审定表》
5、《扣除项目汇总表》
6、《取得土地使用权所支付的金额审定表》
7、《土地征用及拆迁补偿费审定表》
8、《前期工程费审定表》
9、《建筑安装工程费审定表》
10、《基础设施费审定表》
11、《公配套设施费审定表》
12、《开发间接费审定表》
13、《利息支出汇总表》
14、《与转让房地产有关的税金审定表》
15、《财政部规定的其他扣除项目审定表》
16、《普通标准住宅审核表》
17、《企业基本情况表》
备注：企业到地税局办理清算手续时，需按《通知》及主管税务机关的规定 ，附送有关资料。
中介机构名称： 中国注册税务（会计）师：
中介机构负责人： 中国注册税务（会计）师：
地址： 年 月 日
土地增值税纳税鉴证说明
我们接受委托，对贵单位转让“ ”项目取得的收入应缴纳的土地增值税进行了审计，现将审计情况说明如下：
一、 基本情况：
项目简介（1）、项目座落地（2）、总建筑面积（3）、本次清算建筑面积（4）、立项批复文件（5）、竣工验收单
二、主要会计政策：
1、公司执行《 会计制度》及有关规定
2、公司会计年度自 年 月 日至 年 月 日
3、公司会计核算方法
4、记帐本位币
5、其他
三、 转让房地产取得收入说明：（货币收入、实物收入、其他收入）
四、扣除项目有关情况：依据房地产开发企业会计制度，对成本所涉及的项目加以详细说明。同时，主要审核成本的结转是否正确，有无虚列、多转房地产销售成本的情况。
五、纳税情况详细计算过程：
六、其他审核事项说明：
中国注册税务（会计）师：
中国注册税务（会计）师：
年 月 日
附表1：
土地增值税纳税鉴证表
会计期间或截止日： 金额单位：元
纳税人名称 纳税地址 联系人、电话
经济类型 行 业 直接主管部门
开户银行 帐 号 邮政编码
项目名称 项目地址
项目 行 次 中介审核数
一、转让房地产收入总额 1
其中 转让土地收入 2
转让地上建筑物及其附着物收入 3
二、扣除项目金额合计 4
1.取得土地使用权所支付的金额 5
2.房地产开发成本 6
其中 土地征用及拆迁补偿费 7
前期工程费 8
建筑安装工程费 9
基础设施费 10
公共配套设施费 11
开发间接费用 12
3、房地产开发费用 13
其中 利息支出 14
其他房地产开发费用 15
4、与转让房地产有关的税金 16
其中 营业税 17
城市维护建设税 18
教育费附加 19
5、财政部规定的加计20%扣除数 20
6、财政部规定的其他扣除项目金额 21
三、增值额 22
四、增值额与扣除项目金额之比（%） 23
五、适用税率（%） 24
六、速算扣除系数（%） 25
七、预收房地产价款 26
八、预征比例（%） 27
九、预缴土地增值税税款 28
十、已缴土地增值税税额 29
十一、本期实际缴纳土地增值税金额 30
十二、应补（退）土地增值税税额 31
十三、项目竣工清算应退土地增值税税额 32
中介机构：（公章） 单位：（公章）
机构负责人： 财务负责人：
中国注册税务（会计）师（签章）： 填表人：
填表时间： 年 月 日
附表2：
土地增值税项目登记表（式样略）
附表3：
土地增值税缴款情况汇总表
会计期间或截止日： 金额单位：元
纳税人名称 纳税人地址 联系人、电话
经济类型 行 业 直接主管部门
开户银行 帐 号 邮政编码
项目名称 项目地址
日期 行 次 缴款书号码 金额
合计
中介机构：（公章） 单位：（公章）
机构负责人： 财务负责人：
中国注册税务（会计）师（签章）： 填表人：
填表时间： 年 月 日
附表4：
房地产转让收入审定表
会计期间或截止日： 金额单位：元
委托单位名称： 编制人 日期
复核人 日期
收入类别 帐面数 调整数 审定数 备注
现金
实物
其他
合计
中介机构：（公章） 单位：（公章）
机构负责人： 财务负责人：
中国注册税务（会计）师（签章）： 填表人：
填表时间： 年 月 日
附表5：
扣 除 项 目 汇 总 表
会计期间或截止日： 金额单位：元
委托单位名称： 编制人 日期
复核人 日期
项目 金额
1.取得土地使用权所支付的金额
2.房地产开发成本
其 中 土地征用及拆迁补偿费
前期工程费
建筑安装工程费
基础设施费
公共配套设施费
开发间接费
3.房地产开发间接费用
其 中 利息支出
其他房地产开发费用
4.与转让房地产有关的税金
其中 营业税
城市维护建设税
教育费附加
5.财政部规定的加计20%扣除数
6.财政部规定的其他扣除项目金额
中介机构：（公章） 单位：（公章）
机构负责人： 财务负责人：
中国注册税务（会计）师（签章）： 填表人：
填表时间： 年 月 日
附表6：
取得土地使用权所支付的金额审定表
会计期间或截止日： 金额单位：元
委托单位名称： 编制人 日期
复核人 日期
项目 帐面数 调整数 审定数 备注
合计
中介机构：（公章） 单位：（公章）
机构负责人： 财务负责人：
中国注册税务（会计）师（签章）： 填表人：
填表时间： 年 月 日
附表7：
土地征用及拆迁补偿费审定表
会计期间或截止日： 金额单位：元
委托单位名称： 编制人 日期
复核人 日期
项目 帐面数 调整数 审定数 备注
合计
中介机构：（公章） 单位：（公章）
机构负责人： 财务负责人：
中国注册税务（会计）师（签章）： 填表人：
填表时间： 年 月 日
附表8：
前期工程费审定表
会计期间或截止日： 金额单位：元
委托单位名称： 编制人 日期
复核人 日期
项目 帐面数 调整数 审定数 备注
合计
中介机构：（公章） 单位：（公章）
机构负责人： 财务负责人：
中国注册税务（会计）师（签章）： 填表人：
填表时间： 年 月 日
附表9：
建筑安装工程费审定表
会计期间或截止日： 金额单位：元
委托单位名称： 编制人 日期
复核人 日期
项目 帐面数 调整数 审定数 备注
合计
中介机构：（公章） 单位：（公章）
机构负责人： 财务负责人：
中国注册税务（会计）师（签章）： 填表人：
填表时间： 年 月 日
附表10 ：
基础设施费审定表
会计期间或截止日： 金额单位：元
委托单位名称： 编制人 日期
复核人 日期
项目 帐面数 调整数 审定数 备注
合计
中介机构：（公章） 单位：（公章）
机构负责人： 财务负责人：
中国注册税务（会计）师（签章）： 填表人：
填表时间： 年 月 日
附表11：
公共配套设施费审定表
会计期间或截止日： 金额单位：元
委托单位名称： 编制人 日期
复核人 日期
项目 帐面数 调整数 审定数 备注
合计
中介机构：（公章） 单位：（公章）
机构负责人： 财务负责人：
中国注册税务（会计）师（签章）： 填表人：
填表时间： 年 月 日
附表12：
开发间接费审定表
会计期间或截止日： 金额单位：元
委托单位名称： 编制人 日期
复核人 日期
项目 帐面数 调整数 审定数 备注
合计
中介机构：（公章） 单位：（公章）
机构负责人： 财务负责人：
中国注册税务（会计）师（签章）： 填表人：
填表时间： 年 月 日
附表13：
利息支出汇总表
会计期间或截止日： 金额单位：元
纳税人名称 纳税人地址 联系人、电话
经济类型 行 业 直接主管部门
开户银行 账 号 邮政编码
项目名称 项目地址
银行同期利率：
金融机构名称 行 次 借款金额 借款期限 利率 允许列支利息金额
合计
中介机构：（公章） 单位：（公章）
机构负责人： 财务负责人：
中国注册税务（会计）师（签章）： 填表人：
填表时间： 年 月 日
附表14
与转让房地产有关税金缴款情况审定表
会计期间或截止日： 金额单位：元
委托单位名称： 编制人 日期
复核人 日期
项 目 行 次 账面数 调整数 审定数 底稿索引
营 业 税 应 纳 税 额 1
已 纳 税 额 2
欠税 3
应补（退）税额 4
城市维护 建设税 应 纳 税 额 5
已 纳 税 额 6
欠 税 7
应补（退）税额 8
教 育 附 加 应 纳 税 额 9
已 纳 税 额 10
欠 税 11
应补（退）税额 12
印 花 税 应 纳 税 额 13
已 纳 税 额 14
欠 税 15
应补（退）税额 16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
合 计 应纳税（费）额 42
已纳税（费）额 43
减 免 税 额 44
欠 税（费） 45
应补（退）税（费）额 46
中介机构：（公章） 单位：（公章）
机构负责人： 财务负责人：
中国注册税务（会计）师（签章）： 填表人：
填表时间： 年 月 日
附表15
财政部规定的其他扣除项目审定表
会计期间或截止日： 金额单位：元
委托单位名称： 编制人 日期
复核人 日期
项目 帐面数 调整数 审定数 备注
合计
中介机构：（公章） 单位：（公章）
机构负责人： 财务负责人：
中国注册税务（会计）师（签章）： 填表人：
填表时间： 年 月 日
附件16 ： 《普通标准住宅审核表》（式样略）
附表17：
企业基本情况表
企业名称 经济类型
所属行业
企业注册地址 电 话
邮 编
开户银行 银行账号 纳税人识别号
工 商 登 记 文 号 地 税 税 务 登 记 文 号
日 期 日 期
执照号码 税务代码
经营范围 开业日期 经营期限 年
董事长 总经理 财务经理 联系人
投资者名称 投资总额 注册金额 出资比例 实收 金额 占注册％
合 计
分支机构概 况 名 称 投资总额 投资比例 名 称 投资总额 投资比例
委托项目 类 别 前事务所名称及审定报告编号
目的
范围
中介机构：（公章） 单位：（公章）
机构负责人： 财务负责人：
中国注册税务（会计）师（签章）： 填表人：
填表时间： 年 月 日
